Строительство: сложные вопросы правового регулирования, договоры, судебная практика земельно-имущественных отношений в 2025 году

НОВОЕ В РЕГУЛИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Законодательные требования технического регулирования архитектурно-строительного проектирования. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (в редакции, действующей с 1 марта 2026 года)
   • Новое в техническом регулировании строительства
   • Переход на параметрическое нормирование (Федеральный закон от 25.12.2023 № 653-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 30.05.2024 № 708 и от 05.08.2024 № 1047)
   • Единые правила формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства (Постановление Правительства РФ от 17.05.2024 № 614)
   • Единый цифровой реестр требований, подлежащих применению при реализации проекта по строительству (Постановление Правительства РФ от 31.08.2023 № 1417, в ред. от 05.08.2024 № 1047)
   • Требования к составу и содержанию разделов проектной документации (Постановление Правительства РФ от 27.05.2022 № 963)
   • Исполнительная документация: требования к определению состава и порядка ведения (Приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр)
   • Изменения ГрК РФ (Федеральный закон от 08.08.2024 № 280-ФЗ и др.). Новые национальные строительные стандарты ЕСИМ
2. Информационное моделирование
   • Новые правила формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства (Постановление Правительства РФ от 17.05.2024 № 614). Типы информационной модели; экономический эффект; «критерии зрелости» (ГОСТ Р 57363-2023), условия эффективного применения информационной модели. Сложности передачи информационной модели между стадиями жизненного цикла, участниками проекта. IFC – формат передачи данных. Изменение процессов проектирования в условиях применения информационной модели. 4D-модель – BIM на стадии строительства. Содержание 4D-модели. Область применения 4D-модели. Практические примеры применения 4D-моделей для управления строительными проектами
3. Новые правовые акты Правительства РФ и отраслевых регуляторов с комментариями и разъяснениями
4. Новые требования в оформлении проектной документации
   • Новые стандарты системы проектной документации для строительства, разработанные и утверждённые к настоящему времени
   • Организация и порядок проведения нормоконтроля с учётом требований ГОСТ 21.002-2014 «Система проектной документации для строительства»
   • Порядок внесения изменений в проектную документацию до прохождения экспертизы, после прохождения экспертизы, согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ
   • Виды работ, которые могут выполняться застройщиком до получения разрешения на строительство (Постановление Правительства РФ от 07.11.2020 № 1798)

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Новые законодательные изменения для строительного комплекса в земельно-имущественной сфере
2. Виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ). Порядок изменения ВРИ ЗУ
3. Новый закон о видах разрешённого использования земельных участков
   • Соотношении систем управления недвижимостью посредством деления земель на категории и на виды разрешённого использования
   • Обзор подходов к управлению недвижимостью в России, в т.ч. соотношение между различными документами, определяющими использование недвижимости (документы территориального планирования, правила землепользования, документации по планировке территории и др.)
   • Общие правила определения разрешённого использования и сложившаяся судебная практика
   • Основные нововведения закона о разрешённом использовании. Особенности определения видов разрешённого использования для образуемых участков. Особенности опережения видов разрешённого использования при предоставлении земельных участков. Соотношение вида разрешённого использования земельного участка и целей использования земельного участка по договору аренды или безвозмездного пользования. Особенности определения видов разрешённого использования для размещения линейных объектов. Особенности определения видов разрешённого использования для комплексного развития территории. Переходные положения закона, увеличивающие правовые возможности правообладателя недвижимости
4. Предоставление земельных участков для строительства: правила, сложные случаи
   • Значение градостроительной документации (генеральные планы, правила землепользования и застройки, нормативы градостроительного проектирования) при предоставлении земельных участков
   • Разбор актуальных позиций Верховного Суда РФ по вопросам ограничения застройки в правилах землепользования и застройки (Определения СКЭС ВС РФ от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719, от 05.12.2024 № 308-ЭС24-13186 и др.)
   • Правовые титулы публичных земельных участков, допускающие ведение строительства
   • Правовой режим использования земельных участков
   • Приобретение прав на земельные участки в упрощённом порядке: основания отказа, пути обжалования
   • Условия, при которых правообладатель земельного участка или расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, не являющийся собственником, может участвовать в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей
   • Особенности использования территории в границах «красных линий». Установление, изменение или отмена «красных линий»
   • Предоставление и использование земельных участков, в границах которых расположены объекты недвижимости. Правила предоставления земельных участков под объектами незавершённого строительства
   • Предоставление земельных участков под строительство из земель, находящихся в публичной собственности: особенности, основания для отказа
   • Торги по предоставлению земельных участков для строительства: последние изменения. Предоставление земельных участков из публичной собственности без торгов: основания, новые процедуры
   • Строительство объектов недвижимости на земле, арендованной у публичного собственника. Изменение вида разрешённого использования земельного участка в рамках договора аренды для целей строительства. Распоряжение земельным участком, публичная собственность на которые не разграничена
   • Права на земельный участок после окончания строительства
5. Земельные участки, расположенные в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): изменения в правовой режим
   • Земельные участки, расположенные в границах санитарно-защитных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории: порядок оформления, правила использования. Продление переходного периода по установлению ЗОУИТ до 2028 года
   • Порядок обращения земель, входящих в особо охраняемые территории (с учётом Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ об особенностях выделения и использования земельных участков в границах особо охраняемых территорий)
   • Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части 2 статьи 5 Федерального закона „О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“»:
     – исключение требования о необходимости установления придорожных полос в отношении дорог четвёртой и пятой категорий
     – исключение необходимости установления ЗОУИТ в момент получения застройщиком разрешения на строительство
     – внесудебное разрешение случаев сноса ОКС и споров о законности их постройки
   • Судебная практика по спорам, связанным с установлением ЗОУИТ
6. Установление санитарно-защитных зон: правила взаимодействия с Роспотребнадзором на этапе до начала строительства
7. Судебно-арбитражная практика по земельным спорам в строительной сфере
   • Споры о границах земельного участка, о признании права собственности на земельный участок, о разделе земельного участка, о сервитуте, о снижении кадастровой стоимости, о нецелевом использовании земельного участка
   • Установление и снятие обременений в отношении земельных участков (спорные вопросы)
   • Оформление разрешительной документации на строительство (судебная практика)
   • Споры в связи с изменением целевого назначения и разрешённого использования земельного участка для целей строительства. Права и возможности субъектов РФ в установлении региональных запретов или преференций (советы застройщикам)
8. Ужесточение ответственности за несоблюдение земельного законодательства. Риски застройщика и землепользователя: способы минимизации

НОВОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ПРОЦЕДУР ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРАВ, ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ

1. Ввод ОКС в эксплуатацию: порядок, процедуры, правовое регулирование
   • Новый порядок выдачи разрешений на ввод ОКС в эксплуатацию
   • Нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта
   • Состав документов, необходимых для подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Типичные ошибки при подготовке пакета документов
   • Заключение о соответствии законченного строительством/реконструкцией объекта требованиям технических регламентов и проектной документации: порядок и сроки выдачи, основания для отказа в выдаче
   • Приёмная комиссия: порядок работы, составление акта, требования об устранении недостатков и пр.
   • Конфликтные ситуации между инвестором, заказчиком и подрядчиком на этапе ввода объекта в эксплуатацию: внесудебная и судебная практика разрешения
   • Практика привлечения к административной и уголовной ответственности за правонарушения в сфере строительства
2. Новые формы и правила государственной регистрации недвижимости
   • Расширение границ информационного взаимодействия Росреестра с ГИС ЖКХ
   • Проблемы иерархии слоёв информации в ГИС при принятии решений регистратором
   • Новые полномочия и функции ППК «Роскадастр» в 2025 году
   • Новый подход к уточнению границ земельных участков
   • Конкуренция процедур комплексных кадастровых работ и планировки территории
   • Учёт интересов правообладателей объектов недвижимости при проведении комплексных кадастровых работ
   • Ранее учтённые земельные участки (уточнение границ, устранение пересечения границ, увеличение и уменьшение площади)
   • Преюдициальность при рассмотрении споров по границам земельных участков
   • Особенности кадастрового учёта вновь образованных земельных участков
   • Образование, раздел, объединение, выдел и перераспределение земельных участков
   • Особенности кадастрового учёта отдельных видов недвижимого имущества
   • Графическая схема зданий, сооружений, помещений
   • Сложные случаи государственной регистрации земельных участков
   • Государственная регистрация прав на земельный участок в силу приобретательной давности: практические проблемы правоприменения
   • Реестровые ошибки: особенности исправления в административном и судебном порядке
   • Судебная практика обжалования решений Росреестра. Особенности исполнительного производства
3. Самовольные постройки: текущая практика, последние изменения в правовом регулировании
   • ГК РФ о самовольных постройках (ст. 222 ГК РФ)
   • Признание зданий, сооружений, других строений самовольными постройками: чего ожидать владельцу постройки, признанной самовольной; проблема защиты интересов добросовестных застройщиков
   • Приведение самовольной постройки или реконструкции в соответствие с требованиями закона
   • Основания для сноса самовольных построек
   • Механизм прекращения прав арендаторов земельных участков из государственной и муниципальной собственности в случае возведения на данном земельном участке самовольной постройки
   • Иски по правам собственности на самовольную постройку (Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утверждённый Президиумом ВС РФ 16.11.2022)
   • Законодательные перспективы уточнения положений о самовольных постройках
   • Положение о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков (ЗУ), землепользователей землевладельцев и арендаторов ЗУ, а также правообладателей, расположенных на ЗУ объектов недвижимости (Постановление Правительства РФ от 27.01.2022 № 59)
   • Порядок определения состава и размера убытков
   • Порядок заключения соглашения о выкупе ЗУ и недвижимого имущества
   • Порядок возмещения убытков
   • Порядок возмещения убытков за прекращение прав на ЗУ в связи с невозможностью его использования
4. Алгоритм вывода из эксплуатации объектов, мешающих строительству. Требования к организации работ по сносу ОКС (разъяснения к Постановлению Правительства РФ от 26.04.2019 № 509)
5. Надзорная деятельность в строительстве: как работает система государственного строительного надзора; обзор изменений 2025 года
6. Кадастровый учёт: новые правила, разбор проблемных ситуаций, судебная практика

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Основные конструкции договорных отношений между субъектами строительной деятельности
2. Договоры в строительной сфере: общий обзор
   • Правовое значение предварительных договорённостей (протоколы о намерениях, протоколы разногласий и пр.)
3. Договор строительного подряда: права и обязанности сторон, договорные условия, правовые риски
   • Нормы о строительном подряде в ГК РФ. Генподрядчик, подрядчик, субподрядчик: структура договорных связей, правовая квалификация отношений сторон, зоны ответственности
   • Согласование предмета договора: важные нюансы
   • Период гарантированного качества работ: продолжительность, споры с подрядчиками
   • Исполнение договора: практические рекомендации (установление этапов и сроков выполнения работ, документальное оформление сдачи-приёмки работ, фиксирование недостатков и пр.)
   • Изменение и расторжение договора. Односторонний отказ от исполнения договора подрядчиком. Гарантийные (страховые) удержания как способ защиты интересов заказчика
4. Распределение рисков в строительных контрактах: практические рекомендации
5. Особенности привлечения субподрядчика при выполнении строительных работ
   • Договор субподряда: порядок заключения, изменения, прекращения. Существенные условия договора
   • Самостоятельность договора субподряда. Срок оплаты выполненных субподрядчиком работ
   • Правовые ограничения возможностей привлечения субподрядчиков для выполнения строительных работ
6. Сдача-приёмка строительных работ: сложные ситуации
   • Нюансы документального оформления сдачи-приёмки (документы, правила подписания, законодательные ограничения)
   • Порядок оформления выявленных дефектов. Односторонний акт
   • Оплата работ. Расчёты при досрочном расторжении договора. Гарантийное удержание
   • Судебно-арбитражная практика оспаривания: оформления сдачи-приёмки работ; оплаты работ по оформленным актам; полномочий лиц, осуществивших приёмку работ, и пр.
7. Типичные конфликтные ситуации в отношениях между сторонами строительных договоров и способы их разрешения (на материалах судебной практики)
   • Споры о несогласованных (неверно согласованных) существенных условиях договоров
   • Риски признания договоров незаключёнными
   • Развитие судебной практики по вопросам определения цены, нарушения сроков выполнения работ, качества работ и пр.
8. Ответственность за нарушение обязательств по договорам в строительной сфере (судебная практика)
   • Специфика претензионно-исковой работы при рассмотрении строительных споров
   • Ответственность за неисполнение денежных обязательств: виды, основания
   • Ответственность подрядчика за качество выполненных работ (ст. 723 ГК РФ)

Ответы на вопросы, практические рекомендации