Строительная сфера: правовое регулирование в 2017–2018 гг.

Программа семинара

1. Новое в законодательстве о долевом строительстве c 01.01.2017. Проблемные вопросы в деятельности застройщика в связи со вступлением в силу новых норм 214-ФЗ и новыми правилами, вступающими в силу после 01.07.2018
   • Способы привлечения денежных средств граждан: сравнительные преимущества и недостатки
   • Расширение состава требований к застройщикам (опыт участия в строительстве не менее 3-х лет, наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м. многоквартирных домов, обязательная экспертиза проектной документации и пр.)
   • Расширение перечня раскрытия информации, в т.ч. бухгалтерской отчетности и аудиторских заключений
   • Единый реестр застройщиков: насколько надежны критерии надежности
   • Источники формирования и условия использования средств компенсационного фонда
   • Запрет на осуществление строительства по нескольким разрешениям на строительство одновременно
   • Обязательное открытие счетов застройщика, технического заказчикам и генподрядчика в одном банке
   • Как отразятся новые требования к организационно-правовой форме застройщика и размеру собственных средств на моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов
   • Образование застройщиком отдельного юрлица под новый строительный проект: как это регулируется 214-ФЗ; аргументы «за» и «против»; принцип солидарной ответственности застройщика и учредителей; договор поручительства, связывающий застройщика и учредителей отдельного юрлица (порядок оформления и регистрации).
   • Новый механизм привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу: плюсы для дольщика, минусы для застройщика? Проблема «заморозки» средств дольщиков на счетах эскроу
   • Проблемы перехода к дольщикам прав собственности на земельные участки (новое с 01.01.2017)
   • Риски застройщика в случае, если собственником или арендодателем земельного участка являются сторонние лица
   • Новое в защите прав граждан – участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков (218-ФЗ от 27.07.2017, ПП РФ от 07.12.2016 № 1310): новые требования к застройщикам, функционирование ЕИС жилстроительства
   • Злоупотребления со стороны дольщиков нормами Закона о защите прав потребителей в части доведения добросовестного застройщика до банкротства
   • Спорные вопросы в связи с применением обновленного 214-ФЗ (по материалам судебной практики)
2. Договор долевого участия в строительстве: сильные и слабые позиции для застройщика и дольщика
   • Виды ДДУ. Предмет, существенные условия, цена договора. Порядок заключения и изменения договора
   • Права и обязанности сторон. Основные разделы договора: что важно не упустить
   • Обязательность регистрации ДДУ в Росреестре как способ защиты дольщиков от «двойных продаж»
   • Обязательные условия ДДУ (полное описание объекта недвижимости; план объекта; срок передачи объекта дольщику по акту; цена, срок и порядок ее уплаты дольщиком; гарантийный срок на возведенный объект недвижимости и пр.)
   • Залог прав требования по ДДУ: требования, порядок оформления залогового обязательства
   • Риски признания ДДУ незаключенным: последствия для застройщика, способы минимизации
   • Расторжение договора: основания для расторжения ДДУ застройщиком в одностороннем порядке; особенности расторжения ДДУ через суд; расторжение ДДУ с ипотекой дольщиком (риски для застройщика)
   • Расторжение договора: основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке
   • Процедура окончательных расчетов между сторонами по ДДУ
   • Право дольщика на получение неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости застройщиком по акту
   • Механизмы защиты интересов застройщиков в случае иска о возмещении неустойки, судебная практика
3. Ответственность застройщика (в т.ч. за нарушение условий ДДУ)
   • Принудительное применение требований 214-ФЗ к инвестиционным отношениям в строительстве
   • Административная ответственность за нарушения нового порядка уплаты цены договора долевого участия
   • Целевое использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства. Запрет на использование застройщиком денежных средств дольщиков для строительства других объектов
   • Ответственность застройщика за нецелевое использование средств участников долевого строительства
   • Как минимизировать и оспорить административные штрафы за нарушения 214-ФЗ: полезные советы застройщику
   • Ответственность застройщиков за нарушение сроков строительства, сроков устранения строительных недостатков. Сочетание договорной и внедоговорной ответственности.
   • Ответственность застройщика: за публичное размещение недостоверной и неактуальной информации
   • Закон о защите прав потребителей в отношении участников долевого строительства: практика применения
   • Уголовная ответственность за нарушения законодательства о привлечения денежных средств граждан для строительства (ст. 200.3 УК РФ, введена 139-ФЗ от 01.05.2016): практика применения. Основания для освобождения от уголовной ответственности лица, признанного виновным по ст. 200.3 УК РФ
   • Приостановление деятельности застройщика в судебном порядке
4. Градостроительное регулирование деятельности застройщика в 2017 году в свете 214-ФЗ
   • Новый порядок получения разрешения на строительство. Проектная декларация застройщика (ст.19 214-ФЗ): новый правовой статус, условия и порядок представления в уполномоченный орган. Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика требованиям, установленным 214-ФЗ
   • Разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию: новые требования, порядок и условия выдачи
   • Ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и порядок его передачи дольщикам по акту. Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства
   • Реализация функций госконтроля при выдаче уполномоченным органом: заключения о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ; разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию
   • Реестр застройщиков как инструмент государственного контроля застройщиков в интересах дольщиков
   • Практика администрирования ДДУ государственными органами
   • Региональное регулирование деятельности застройщиков. Разрешение разногласий при взаимодействии застройщика с уполномоченными органами (примеры из практики)
5. Новые правила госрегистрации договоров и прав в сфере отношений застройщика с дольщиками
   • Особенности госрегистрации: договора участия в долевом строительстве; договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
   • Состав документов, необходимых для госрегистрации
   • Сроки регистрации ДДУ. Порядок регистрации основного имущества (помещений) и вспомогательных объектов. Проблемные вопросы регистрации машиномест
   • Общая долевая и совместная собственность на имущество многоквартирного дома (основания возникновения, режим пользования, соглашения участников долевой собственности, выдел доли, распоряжение долей, преимущественные права приобретения)
   • Особенности признания недвижимого имущества объектом незавершенного строительства. Особый порядок завершения строительства многоквартирного жилого дома
6. Обзор судебной практики разрешения споров по договорам ДДУ (утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2017)

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

7. Инвестиционные договоры в строительной сфере
   • Формы привлечения денежных средств потенциальных инвесторов для строительства
   • Особенности отдельных видов инвестиционных договоров: купля-продажа будущей вещи, строительный подряд, смешанный договор (продажа плюс подряд), совместная деятельность, инвестирование в пользу третьего лица и пр.
   • Непоименованные договоры
   • Риски инвестора по отдельным видам договоров и способы их минимизации.
   • Распределение долей инвесторов
   • Позиция высших судебных инстанций по вопросам разрешения споров, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем (ПП ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54)
8. Договор строительного подряда: условия договора, права и обязанности сторон. Рекомендации по формулированию договорных условий. Правовые риски
   • Структура договорных связей по договору строительного подряда. Субподряд
   • Заказчик – подрядчик: зоны ответственности, распределение рисков. Существенные условия договора
   • Объем работ. Дополнительные работы. Особенности определения сроков
   • Цена договора и порядок расчетов. Установление условий о цене с учетом сметы, инфляции, удорожания материалов и пр. Споры о цене в ходе исполнения договора
   • Гарантии качества работ, продолжительность «периода ответственности за дефекты», споры с подрядчиками в течение периода гарантированного качества работ
   • Порядок фиксации выполнения условий договора. Сдача-приемка работ: порядок оформления, арбитражная практика
9. Договор долевого участия (ДДУ): новеллы, сложные ситуации
   • Основные новеллы 214-ФЗ (экспертный обзор, комментарии, судебная практика)
   • Принципиальные отличия ДДУ от инвестиционного договора
   • Схемы обхода застройщиком правил 214-ФЗ: возможности, ограничения, риски. Использование застройщиком договоров, «маскирующихся» под ДДУ
10. Судебно-арбитражная практика по спорам о несогласованных (неверно согласованных) существенных условиях различных видов инвестиционных договоров. Риски признания договора незаключенным
11. Ответственность за нарушение договорных обязательств: виды, формы, арбитражная практика
12. Ответственность за неисполнение денежных обязательств. Соотношение убытков и неустойки при нарушении договорных обязательств. Расчет и взыскание убытков: новые тенденции арбитражной практики

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

13. Градостроительное регулирование деятельности застройщика в 2017 году
    • Перераспределение градостроительных полномочий между регионами и муниципальными образованиями
    • Что важно знать застройщику о региональных нормативах градостроительного проектирования
    • Система градостроительных документов и их соотношение. Роль градостроительных документов в проектировании
    • Градостроительный план земельного участка, выделенного под строительство: статус, содержание, срок действия. Градостроительная документация (ПЗЗ, ГПЗУ, ППТ и др.) как основа для предоставления земельных участков
    • Градостроительное развитие территории инвестором. Возможности разработки ППТ и ПМ инвестором. Развитие застроенной территории, комплексного освоения территории и комплексного развития территории
14. Новый порядок получения разрешения на строительство
    • Форма разрешения на строительство. Случаи строительства без разрешения
    • Этапы строительства, продление разрешения, переход разрешения к новому собственнику земельного участка, внесение изменений в разрешение на строительство
    • Случаи отказа в выдаче разрешения на строительство. Причины отказа
    • Отзыв разрешения на строительство (способы защиты интересов застройщика, судебная практика)
    • Особенности получения разрешительной документации и проведения работ в отношении объектов культурного наследия, по созданию сетей и линейных объектов, внутриквартальных и межквартальных дорог
    • Ответственность за строительство без получения разрешительной документации
15. Правовые проблемы самовольных построек
    • Основания для легализации самовольной постройки при отсутствии разрешительной документации, нахождении объекта на чужой земле: судебная практика
    • Правомерность сноса самовольных построек: процедура оспаривания.
16. Новое о проектной документации
    • Проектная декларация застройщика (ст.19 214-ФЗ): новый правовой статус, условия и порядок представления в уполномоченный орган. Проектная документация повторного использования
    • Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий. Оспаривание заключения государственной и негосударственной экспертизы.
    • Защита интересов землепользователей при принятии градостроительных решений.
    • Ввод объекта капстроительства в эксплуатацию: типичные ошибки в подготовке пакета документов
17. Земельно-имущественные отношения и отношения собственности: что важно знать застройщику
    • Правовой режим использования земельных участков (ЗУ): реестр границ, конкретизация по функциональным зонам с 01.01.2017
    • Особенности предоставления ЗУ под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
    • Определение границ участка
    • Усложнение процедуры изменения вида разрешенного использования ЗУ (с примерами)
    • Строительство объектов недвижимости на земле, арендованной у публичного собственника
    • Права на ЗУ для строительства. Риски застройщика в случае, если ЗУ находится в его собственности
    • Предельные размеры ЗУ и предельные параметры разрешенного строительства/реконструкции. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
    • Особенности использования территории в границах красных линий
    • Особые зоны дополнительных ограничений и специальных режимов
    • Земельные споры: о границах ЗУ, о признании права собственности на ЗУ, о разделе ЗУ, о сервитуте, о снижении кадастровой стоимости. Неправомерный отказ в проведении публичных слушаний, незаконный отказ в переводе ЗУ из одного вида в другой, отказ в предоставлении ЗУ: как действовать
    • Ужесточение мер ответственности за несоблюдение земельного законодательства. Риски и способы их минимизации
    • Права на ЗУ после окончания строительства
18. Регистрация прав на недвижимость: сложные ситуации в разъяснениях экспертов
    • Общий порядок регистрации, требования к документам. Основания приостановления регистрации и отказа в регистрации
    • Регистрация обременений (ограничений) прав
    • Особенности регистрации: ЕНК, части которого расположены на различных ЗУ; вновь созданных объектов недвижимости; построенного (реконструированного) объекта, для которого не требовалось разрешение на строительство; сервитутов; прав на объекты, построенные до 01.03.2015 без правоустанавливающих документов на ЗУ под ними; прав на ЗУ в силу приобретательной давности
    • Особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства.
19. Кадастровый учет: разбор проблемных ситуаций, новые правила с 01.01.2017, судебная практика
    • Документы, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет: состав, требования. Особенности постановки ОКС на кадастровый учет
    • Внесение сведений о ЗУ в ГКН: кто имеет право на обращение
    • Особенности и сложные случаи кадастрового учета: вновь образованных и ранее учтенных ЗУ; «бесхозяйных» объектов; объектов незавершенного строительства; ЕНК, предприятий как имущественных комплексов
    • Проблемы выделения нежилых помещений
    • Основания приостановления кадастрового учета и снятия с кадастрового учета
20. Объединение ЕГРП и ГКН: перспективы, плюсы и минусы для юрлиц
21. Ответы на вопросы, практические рекомендации