Договор аренды недвижимости: проблемные ситуации, судебная практика

Программа семинара

1. Базовые нормы ГК РФ об аренде: объект аренды, арендодатель и арендатор, порядок предоставления и возврата арендуемого имущества
2. Договор аренды: порядок оформления, существенные условия (проблемные вопросы)
   • Предварительный (рамочный) и смешанный договоры: сложные ситуации
   • Незаключение основного договора после окончания срока действия предварительного договора: последствия для сторон
   • Существенные условия договора. Условия договора об арендной плате
   • Договор аренды будущей вещи: ответственность арендодателя за неисполнение, защита прав арендатора
   • Момент, с которого договор аренды считается заключённым
   • Обязательства сторон договора аренды: позиция ВС РФ
   • Оформление сроков и пролонгация договора. Срок аренды и срок действия договора аренды. Заключение договора аренды на определённый и на неопределённый срок
   • Изменение условий договора: по инициативе арендодателя; по инициативе арендатора (сложные ситуации)
   • Права третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду. Сохранение договора аренды при изменении сторон
   • Типичные ошибки при формулировании условий договора и как их избежать
   • Правовые возможности арендодателя при неуплате арендной платы или просрочке её внесения арендатором
3. Договор аренды недвижимости: правовое регулирование, спорные и сложные ситуации
   • Квалификация договора в качестве договора аренды. Предмет аренды. Разграничение аренды недвижимой вещи и её части
   • Право на преимущественное заключение договора аренды недвижимости: сложные ситуации, судебная практика
   • Последствия отсутствия регистрации долгосрочной аренды недвижимости
   • Множественность договоров аренды. Проблема «двойных» сделок. Специфика аренды «на время»
   • Признание договора аренды недвижимости незаключённым или недействительным: правовые последствия
   • Договор об аренде необособленной части помещения (правовые нюансы)
   • Аренда недвижимости с последующим выкупом: проблемы перехода права собственности, выкупная цена и пр.
   • Нюансы аренды: объектов незавершённого строительства; не введённых в эксплуатацию объектов недвижимости; самовольных построек
4. Проблемы взаимоотношений сторон договора аренды недвижимости
   • Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Капремонт и неотделимые улучшения: правила возмещения (судебная практика). Момент выявления недостатков арендуемой недвижимости: варианты действий для арендодателя
   • Оценка и страхование арендуемого объекта
   • Распределение рисков между арендодателем и арендатором при случайной гибели или повреждении объекта аренды
   • Изменение сторон договора аренды, сохранение договора в силе при изменении арендодателя
   • Субаренда: правила, сложные ситуации, судебная практика. Новые возможности и ограничения при заключении договора субаренды недвижимости. Выгоды субаренды
   • Виды конфликтов, касающихся арендной платы (судебная практика)
5. Ответственность сторон по договору аренды
   • Проблемы исполнения условий договора; основания наступления ответственности сторон
   • Возмещение убытков, неустойка. Проценты при просрочке внесения арендной платы
   • Необоснованный отказ арендатора принять объект аренды: правовые последствия
   • Неосновательное обогащение: понятие по ГК РФ, условия и порядок возмещения в связи с договором аренды (субаренды), судебная практика
6. Прекращение договора аренды: общие основания, досудебный и судебный порядок
   • Досрочное расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (по требованию арендодателя; по требованию арендатора)
   • Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
   • Проблемы расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя или арендатора: ошибки сторон. Правила формулирования в договоре условий о праве на односторонний отказ от арендных отношений
   • Последствия перехода права собственности на объект для арендатора, для прежнего и нового собственников
   • Недостатки арендованного имущества в момент его передачи как основание для досрочного расторжения договора аренды
   • Правовые позиции высших судебных инстанций по вопросам прекращения договора аренды. Основания для прекращения обязательств по договору аренды (прощение долга, новация, предоставление отступного, невозможность исполнения и пр. (Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ в решениях ВС РФ 2020 года)
7. Особенности договора аренды земельного участка (ЗУ)
   • Последовательность действий для получения ЗУ в аренду
   • Момент возникновения права аренды ЗУ. Особенности аренды части ЗУ
   • Основания для отказа в предоставлении ЗУ в аренду
   • Аренда ЗУ на торгах и без торгов: правовые механизмы, сложные ситуации
   • Продление аренды ЗУ из государственной или муниципальной собственности без проведения торгов (Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ): условия, сроки, процедуры
   • Право застройки как возможная альтернатива договору аренды ЗУ
8. Государственная регистрация договора долгосрочной аренды недвижимости (в т.ч. аренды ЗУ)
   • Процедура регистрации, кадастровый учёт в сложных ситуациях
   • Государственная регистрация договора аренды ЗУ (важные нюансы)
   • Государственная регистрация прав на ЗУ под арендуемым объектом недвижимости
   • Проблемы государственной регистрации договора при изменении характеристик объекта аренды («красные линии», изменение адреса, площади и пр.)
   • Правовые последствия отсутствия государственной регистрации договоров долгосрочной аренды недвижимости
   • Государственная регистрация договоров аренды части недвижимой вещи: позиции судов
9. Особенности аренды государственного/муниципального имущества. Единый порядок перезаключения договора аренды государственного/муниципального имущества на новый срок
10. Гражданско-правовые и административные последствия нарушений при заключении и исполнении договора аренды (для арендодателя и для арендатора)
11. Обзор судебной практики 2021–2022 гг. по спорам, вытекающим из договора аренды (сквозная тема семинара)
12. Знаковые решения ВС РФ в 2020–2022 гг. по вопросам аренды
    • Распределение риска невозможности использования предмета аренды
    • Исполнение договора аренды в натуре
    • Арендные каникулы для бизнеса
    • Продление договора аренды. Навязывание арендатору продления договорных отношений
    • Прекращение арендных отношений и пр.
13. Специальная тема: «Как вести деловую переписку и переговоры по коммерческой аренде» (советы арендатору)
14. Ответы на вопросы, практические рекомендации